اجاره دوباره ملک بدون اجازه مالک توسط مستأجر یا شخص ثالث

آیا می‌دانید شخصی که مرتکب عمل اجاره دوباره ملک بدون اجازه مالک شود چه مجازاتی دارد؟ آیا چنین قراردادی صحیح می‌باشد؟ برای مثال شخصی که ملکی را از دیگری اجاره کرده برود و آن ملک را به دیگری اجاره دهد، در این صورت آیا این قرارداد صحیح بوده و یا باطل است؟ در ادامه به بررسی موضوعات اجاره ملک بدون اجازه مالک پرداخته و همچنین به بررسی مواد قانونی مربوط به آن می‌پردازیم.

قانون اجاره درباره اجاره دوباره ملک

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است لازم که به موجب آن مستأجر منافع عین مستأجره را مالک می‌گردد، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مال مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند.

اجاره دوباره ملک بدون اجازه مالک

آیا مستأجر حق اجاره مجدد مالی را که خود اجاره کرده است دارد؟ آیا اجاره دوباره ملک توسط شخص ثالث امکان پذیر است؟
ما سه قانون درباره روابط مالک و مستأجر داریم که بسته به هر کدام از آن‌ها پاسخ به این سوال متفاوت است.

قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۵۶

طبق ماده ۱۰ قانون روابط مستاجر و موجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده است به فرد دیگری اجاره دهد مگر اینکه مالک به صورت کتبی این اجازه را به مستأجر داده باشد، یعنی مالک به طور روشن و واضح این اجازه را به مستأجر داده باشد که او می‌تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد.

قرارداد اجاره مشمول قانون مدنی

طبق قانون مدنی مستأجر علی‌الاصول حق دارد عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد چرا که مالک منافع عین مستأجره است. اما این امر جزو قواعد آمره نیست و مالک اصلی می‌تواند ضمن قرارداد اجاره مستأجر را از اجاره مجدد ملک منع نماید. در صورت درج چنین شرطی در قرارداد مستأجر نمی‌تواند ملک را مجددا اجاره دهد.

قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶

در این قانون گفته شده که در مورد اینکه شخص مستأجر میتواند عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد یا خیر، طبق قانون مدنی عمل شود.
همانطور که از متن ماده دریافت می‌شود به متن قانون مدنی ارجاع داده شده است و در پاراگراف قبلی راجع به آن توضیحاتی ارائه شد.
بنابراین مستأجر می‌تواند این کار را انجام داده و عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره ذکر شده باشد که مستأجر چنین اجازه‌ای نداشته یعنی مالک اجازه چنین کاری را به او نداده باشد.

اجاره خانه بدون اجازه مالک

اجاره یک خانه بدون اجازه مالک ممکن است به دو صورت اتفاق بیافتد. در یک حالت فرد اجاره دهنده خود مستأجر خانه است و ملک را مجدداً به شخص دیگر اجاره می‌دهد. در حالت دیگر فرد مستأجر خانه نیست و بدون اذن مالک خانه را به شخصی اجاره می‌دهد یا در اصطلاح مال غیر را اجاره می‌دهد. در ادامه به بررسی این دو حالت می‌پردازیم. درصورت نداشتن قرارداد اجاره کلیک کنید.

اجاره مال غیر

گاهی ممکن است فردی به دلیل منفعت‌طلبی، مال غیر را بدون اجازه‌ی مالک آن به شخص دیگری اجاره دهد. قانون این عمل را به عنوان مصداقی از انتقال مال غیر معرفی می‌کند و نیز این عمل را جرم می‌داند. خوب است بدانید حتی در حالتی که یک مال مشاع و چند مالک داشته باشد برای اجاره دادن آن همه شرکا باید راضی باشند. و تائید یک شریک برای اجاره مال مشاع کافی نیست. بنابراین وقتی شخص با علم به این که ملک متعلق به او نیست اما بدون اجازه‌ی مالک اصلی، ملک را اجاره بدهد، کلاهبردار به حساب می‌آید. در این صورت مجازات کلاهبرداری نیز شامل حال او می‌گردد.

اگر طرفین اجاره یعنی اجاره دهنده و اجاره گیرنده در امر اجاره مال غیر به این مسئله که ملک مال شخص دیگری است آگاه باشند، هر دو کلاهبردار محسوب می‌شوند. اما اگر یکی از طرفین به این موضوع آگاه نباشد، نمی‌توان او را کلاهبردار قلمداد کرد. البته باید توجه کرد آگاهی نداشتن به این که مالک شخص دیگری است موجب صحت قرارداد اجاره نیست. در این حالت که هر دو طرف یا یکی از آن‌ها آگاهی نداشته باشد، آن معامله را معامله فضولی می‌نامند. یعنی در صورتی که مالک اصلی اجازه دهد این قرارداد صحیح خواهد بود و اگر اجازه ندهد قرارداد فسخ خواهد شد.

پس در صورتی که شخصی (غیر از مستأجر) مال یا ملک دیگری را بدون اذن و اجازه صاحب مال یعنی مالک (یا مستأجر) به شخص دیگری اجاره دهد، با وجود اینکه می‌داند این مال یا ملک متعلق به دیگری است، آن فردی که این کار را انجام داده کلاهبردار به حساب آمده و به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌شود.

سوءنیت اجاره دهنده

نکته‌ای که باعث تفاوت معامله فضولی با کلاهبرداری می‌شود، سوءنیت داشتن اجاره دهنده و اجاره گیرنده است. اگر این افراد سوءنیت داشته باشند یعنی می‌خواهند به طور غیرقانونی ملک دیگری را تصرف نمایند و به مالک اصلی ضرر برسانند. قانون در برخورد با جرم اجاره مال غیر، آن را غیرقابل گذشت تعریف می‌کند. به این معنی که حتی اگر مالک اصلی از شکایت دست بکشد باز هم متهم مجازات می‌شود. البته گذشت مالک از شکایت موجب ایجاد تخفیف در مجازات متهم می‌شود. با گذشت شاکی مجازات حبس تغییر نمی‌کند اما قانون‌گذار در جزای نقدی به متهم تخفیف می‌دهد.

یک نکته مهم این که ممکن است مالک مطلع شود که ملک وی توسط شخصی قرار است به مستأجر اجاره داده شود. حال اگر از این عمل جلوگیری نکند و این مسئله را به مستأجر اطلاع ندهد قانون مالک را به عنوان شریک جرم می‌شناسد. زیرا این عمل مالک موجب می‌شود شرایط برای انجام جرم کلاهبرداری توسط شخصی دیگری محیا شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از هردو هم مالک و هم اجاره دهنده شکایت کند.

اجاره مال غیر | اجاره دوباره ملک توسط مستأجر بدون اجازه مالک

گاهی ممکن است مستأجر ملکی که در اجاره اوست را  بدون اجازه مالک به شخص دیگری اجاره دهد. در مواجهه با این اتفاق می‌توانیم سه قانون را بررسی کنیم. قانون قرارداد‌های اجاره مصوب سال 56 می‌گوید که مستأجر حق ندارد مال مورد اجاره را  مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد. البته در صورتی که مالک در قرارداد اجاره اذن اجاره مجدد را به مستأجر داده باشد، این امکان برای مستأجر فراهم می‌شود. یعنی مالک به صورت کتبی و واضح در قرارداد بنویسد که مستأجر می‌تواند عین مستأجره را مجدداً به هر فردی که می‌خواهد اجاره دهد.

اما توضیح این مسئله در قانون مدنی به شکل دیگری آمده است. طبق این قانون مستأجر حق دارد عین مستأجره را به اجاره شخص دیگری دربیاورد. زیرا بر اساس قرارداد اجاره مستأجر مالک منافع ملک شده است. البته این مسئله جزء قواعد آمره به حساب نمی‌آید. بنابراین در صورتی که مالک اصلی در اجاره‌نامه  عدم اجاره مجدد توسط مستأجر را ذکر کند مانع انجام این عمل توسط مستأجر می‌شود.

قانون قرارداد اجاره در سال 76 نیز می‌گوید برای حل این مسئله باید بر اساس نظر قانون مدنی عمل کنیم. لذا همان‌طور که در قانون مدنی آمده است مستأجر حق اجاره مجدد عین مستأجره را دارد مگر آن که مالک اصلی در قرارداد اجاره اذن اجاره مجدد را به مستأجر ندهد. قانونی که امروزه دادگاه‌های ما اعمال می‌‌شود به همین صورت است. یعنی اگر مالک نمی‌خواهد مستأجر مال را به شخص دیگری اجاره دهد حتماً باید این نکته را در اجاره‌نامه ذکر کند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص استیفا از کار، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون استیفا از کار پاسخ دهند.

سؤالات متداول

اجاره مال غیر چه مجازاتی دارد ؟

اجاره مال غیر به عنوان کلاهبرداری شناخته می‌شود و مجازات حبس و جزای نقدی به دنبال دارد.

در صورتی که طرفین قرارداد اجاره اطلاع نداشته باشند که مال متعلق به شخص دیگری است مجازات می‌شوند ؟

خیر در این صورت نمی‌توان آن‌ها را کلاهبردار محسوب کرد ولی قرارداد اجاره به عنوان معامله فضولی در نظر گرفته می‌شود.

آیا مستأجر می‌تواند ملک مورد اجاره را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد ؟

بله طبق قانون می‌تواند مگر آن که مالک اصلی در قرارداد اجاره مستأجر را از این کار منع کرده باشد.