عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر

قرارداد اجاره قراردادی است که بر اساس آن مالک مال یا موجر منافع ملک خود را در مدت مشخصی و با دریافت مبلغی به عنوان اجاره، به مستأجر می‌دهد. روابط موجر و مستأجر همواره با چالش‌های متفاوتی روبرو می‌باشد. یکی از این چالش‌ها عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر است. در ادامه این مقاله به توضیح این موضوع و راهکار‌ قانونی مواجهه با این مشکل می‌پردازیم. برای دریافت اطلاع از اقدامات لازم می‌توانید مشاوره حقوقی تلفنی دریافت نمایید.

راهکار قانونی موجر در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر

یکی از مشکلات رایج و همیشگی میان روابط موجر و مستأجر مسئله پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها است. معمولاً طبق توافق موجر و مستأجر و بر اساس قرارداد اجاره مستأجر متعهد می‌شود ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بدهد. گاهی اوقات ممکن است مستأجر برخلاف تعهد خود عمل نموده و اجاره‌بها را نپردازد. همواره برای مالکین این پرسش وجود دارد در صورت بروز چنین مشکلی چه راهکاری پیش روی آن‌ها وجود دارد؟ موجر می‌تواند با به‌کارگیری راهکار‌های قانونی با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر برای احقاق حق خود اقدام نماید. برای کسب اطلاع درباره نحوه نوشتن قرارداد اجاره کلیک کنید.

عدم پرداخت اجاره و ارسال اخطاریه برای مستاجر

بر اساس بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر با توجه به این که قرارداد اجاره به صورت سند عادی یا به صورت سند رسمی باشد، اخطارنامه یا اظهارنامه برای مستأجر صادر می‌شود. به این صورت که اگر قرارداد اجاره سند عادی باشد موجر با مراجعه به دادگاه برای مستأجری که اجاره‌بها را پرداخت نکرده اخطارنامه ارسال می‌کند و در صورتی که قرارداد اجاره سند رسمی باشد موجر با مراجعه به دادگاه برای مستأجری که اجاره‌بهای ملک را پرداخت نکرده اظهارنامه می‌فرستد.

مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بعد از دریافت اخطارنامه یا اظهارنامه

پس از آن که اظهار‌نامه یا اخطارنامه به دست مستأجر رسید، وظیفه دارد طی ده روز اقساط عقب مانده خود را پرداخت نماید. حال اگر در این فرصت ده روزه باز هم مستأجر بدهی خود را پرداخت نکند، مالک می‌تواند از دادگاه وصول اجاره و همچنین تخلیه ملک را درخواست نماید. در این مرحله نیز درخواست موجر با در نظر گرفتن عادی یا رسمی بودن سند قرارداد اجاره بررسی می‌شود. یعنی مالک در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد برای احقاق حق خود می‌تواند به دفترخانه یا اداره ثبت مراجعه کند و اگر قرارداد اجاره عادی باشد باید به دادسرا مراجعه نماید.

ممکن است مستأجر طی یک سال دو بار مرتکب چنین اشتباهی شود یعنی اجاره‌بهای ملک را پرداخت نکرده و پس از دریافت اظهارنامه یا اخطاریه اقدام به پرداخت کند. در این حالت اگر برای سومین بار مرتکب چنین عملی شود موجر می‌تواند مستقیماً درخواست تخلیه ملک دهد. و مستأجر نمی‌تواند در این شرایط از ارفاق قانونی استفاده کند.

ارفاق قانونی به مستأجر

برای ارفاق به مستأجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها شرایطی در نظر گرفته شده است. این شرایط به این شکل است که در صورتی که مستأجر بتواند تا قبل دستور تخلیه علاوه بر اقساط عقب مانده میزانی مبلغی نیز به عنوان خسارت بپردازد، دستور تخلیه صادر نمی‌شود. یعنی مستأجر پس از مهلت ده روزه و در مرحله‌ای که مالک اقدام به درخواست وصول اجاره‌بها و تخلیه ملک کرده است بتواند مبلغ اجاره عقب مانده و خسارت آن را پرداخت نماید. البته باید توجه داشت که مستأجر تنها یک بار می‌تواند از این ارفاق قانونی بهره ببرد.

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر در خصوص اقدام قانونی موجر در صورت عدم پرداخت اجاره می‌گوید: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا مجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. ‌

هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند؛ ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.»

همچنین تبصره یک این ماده بیان می‌دارد:« ‌تبصره ۱- در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستأجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.»

شرط حق تخلیه دریافت خسارت موجر در اجاره‌نامه

موجر و مستأجر می‌توانند برای قید شروطی در اجاره‌نامه با یکدیگر توافق کنند. یکی از این شروط می‌تواند حق تخلیه ملک توسط موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از جانب مستأجر باشد. همچنین می‌توان شرط کرد که در صورت عدم پرداخت اجاره و تخلیه پیش از موعد، موجر بتواند خسارات و اجاره‌بهای عقب مانده را از مبلغ رهن کم کند.

بنابراین با توجه به قید این شروط اگر مستأجر در موعد مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند موجر می‌تواند پیش از اتمام قرارداد اجاره ملک را تخلیه نماید و نیز از مبلغ رهن اجاره معوقه خود را برداشت کند. باید به این نکته توجه داشت که در صورت عدم ذکر این شروط در قرارداد موجر نمی‌تواند تخلیه پیش از موعد انجام دهد و خسارت خود را از رهن بردارد. برای آشنایی نحوه تخلیه ملک کلیک کنید.

سؤالات متداول

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر در قدم اول باید چه اقدامی انجام دهد ؟

موجر باید به دادگاه مراجعه کرده و با توجه به این که قرارداد اجاره به صورت سند عادی یا به صورت سند رسمی باشد، اخطارنامه یا اظهارنامه برای مستأجر صادر می‌شود.

مهلت مستأجر بعد از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه برای پرداخت اجاره‌بها چند روز است ؟

پس از آن که اظهار‌نامه یا اخطارنامه به دست مستأجر رسید، وظیفه دارد طی ده روز اقساط عقب مانده خود را پرداخت نماید.