فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان | شرایط و موارد فسخ – مطالبه خسارت

‌بی‌شک ساخت یک آپارتمان دارای هزینه‌‌های زیاد و سرسام آوری است. به‌طوری که بسیاری از سازندگان بعد از گذشت مدتی دیگر قادر به پرداخت این هزینه‌‌ها نیستند و مجبور به نیمه رها کردن کار ‌می‌شوند. اما در این میان یک راه حل برای این مشکل وجود دارد آن هم راه فروختن آپارتمان به همان شکل نیمه کاره ‌می‌باشد. به این نوع از معامله اصطلاحا پیش فروش گفته ‌‌می‌شود. ولی ممکن است که یک طرف بعد از انعقاد قراداد پشیمان شود و بخواهد آن را فسخ نماید. در این مطلب به بررسی فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان ‌‌می‌پردازیم.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

در بازار معاملات املاک پیش فروش کردن یک ساختمان به معنای آن است که مالک آپارتمان پیش از تکمیل کردن و گرفتن پایان کار آپارتمان آن را به خریدار ‌می‌فروشد.

بر اساس ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان‌‌ها‌، به هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین موظف ‌می‌شود تا آپارتمان را بسازد و آن را تحویل خریدار دهد قراداد پیش فروش آپارتمان گفته ‌می‌شود. توصیه می کنیم برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان کلیک کنید. 

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

در سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان‌‌ها به تصویب رسید. در این قانون علاوه بر تعریف ارائه شده از قراداد پیش فروش ساختمان به بررسی نحوه انعقاد این قراداد و حتی موارد فسخ و ابطال ان نیز پرداخته شده است. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان کلیک کنید. 

این قانون به شخص خریدار این حق را داده است که در صورت وجود شرایط قانونی‌، قراداد پیش فروش را  فسخ کند. در کنار تمام خیارات و توافقاتی که اشخاص ‌می‌توانند با هم برای فسخ قراداد انجام دهند مواردی هم هست که بر اساس آن‌‌ها امکان فسخ قرارداد وجود دارد. در واقع ‌می‌توان گفت در دو حالت کلی اشخاص ‌می‌توانند قرارداد را فسخ نمایند:

1/ در مواردی که با هم توافق ‌‌می‌کنند و در قرارداد ثبت ‌می‌نمایند و در صورت تخلف از آن حق فسخ ایجاد ‌می‌شود.

2/ مواردی هم قانون از قبل به شکل پیش فرض مطرح کرده است.

در زیر به بررسی این موارد قانونی ‌می‌پردازیم. بر اساس این موارد هم خریدار و هم فروشنده حق فسخ دارند.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل کسری مساحت

در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین ‌می‌گردد که شخص سازنده چه مساحتی را تحویل ‌می‌دهد. اگر میان مساحتی که در قرارداد توافق شده است و آنچه که تحویل داده ‌می‌شود اختلاف وجود داشته باشد این حق برای خریدار به وجود ‌می‌آید تا قرارداد پیش فروش را فسخ نماید. به طور مثال در قرارداد ذکر شده است که آپارتمان باید 150 متر باشد ولی وقتی که تحویل داده ‌می‌شود متراژ آپارتمان 100 متر است. در این جا امکان فسخ قرارداد وجود دارد. البته بر اساس قانون مقدار این کسری اگر کمتر از 95 درصد متراژ مورد توافق خریدار باشد 2 راه دارد:

1/ با استناد به کسری قرارداد را فسخ نماید.

2/ هم آپارتمان را تحویل بگیرد و هم تفاوت قیمت را با توجه به نرخ روز و نظر کارشناس بگیرد.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت عدم پرداخت اقساط

بر اساس آنچه که عرف بازار ‌می‌باشد ثمن معامله در قرارداد پیش فروش به صورت اقساط پرداخت ‌می‌شود. با توجه به اینکه ملک حاضر نیست و فروشنده آپارتمان را به مرور زمان تحویل ‌می‌دهد خریدار نیز پول را به شکل اقساط پرداخت ‌‌می‌کند.

خریدار موظف است تا اقساط را در موعد مقرر پرداخت کند و اگر اقساط را تا زمان سررسید پرداخت نکند این حق برای فروشنده وجود دارد که معامله را فسخ نماید.

در این صورت فروشنده باید به دفترخانه‌ای که قرارداد در آنجا تنظیم شده است مراجعه نماید و موضوع را کتبا به اطلاع سردفتر برساند. دفترخانه مکلف است که ظرف مدت یک هفته به خریدار هشدار بدهد که اگر تا یک ماه اقساط معوقه خود را تصفیه نکند قرارداد فسخ ‌می‌گردد.

طرفین ‌می‌تواند برای ضمانت اجرای پرداخت به موقع اقساط در قرارداد پیش فروش ذکر نمایند که در صورت عدم پرداخت به موقع خریدار باید جریمه بپردازد و همچنین ‌‌می‌توان به سود خریدار عمل کرد و پرداخت قسط را منوط به انجام درست و به موقع مراحل پروژه نمود.

ابطال قرارداد پیش فروش با فسخ قرارداد مشارکت

یکی دیگر از حالاتی که باعث ‌می‌شود قرارداد پیش فروش به پایان برسد ابطال آن به جهت فسخ قرارداد مشارکت ساخت است. قرارداد مشارکت در ساخت برای زمانی است که مالک ملک از شخص دیگری که در زمینه آپارتمان سازی دارای مهارت و تجربه است درخواست ‌می‌نماید تا در ملک‌، آپارتمان بسازد.

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح شده باشد که سازنده یا مالک هر کدام تا اتمام آپارتمان به صورت کامل حق فروش ندارند و یکی از طرفین بر خلاف شرط مندرج عمل نماید و آپارتمان را پیش فروش کند در این صورت قرارداد مشارکت فسخ ‌می‌شود و به دنبال آن پیش فروش هم باطل می‌گردد.

خسارت ناشی از فسخ قرارداد پیش فروش

در صورتی که فسخ قرارداد باعث ضرر و زیان شخص شده باشد این حق برای فروشنده یا خریدار وجود دارد که خسارت خود را طلب نمایند.

در بیشتر قرارداد‌‌ها افراد در مورد خسارت فسخ از پیش با هم توافق ‌می‌کنند و مبلغی را در قرارداد به عنوان خسارت درج ‌می‌نمایند. اما در صورتی که خسارت از قبل تعیین نشده باشد دادگاه به این موضوع رسیدگی ‌می‌نماید. در دادگاه هم با توجه به نرخ روز و نظر شخص کارشناس در مورد مبلغ خسارت پرداختی نظر داده ‌می‌شود.

استرداد پیش پرداخت در صورت فسخ قرارداد پیش فروش

قطعا زمانی که به هر دلیل قرارداد فسخ ‌می‌شود مبلغی هم که خریدار به عنوان بیعانه یا هر عنوان دیگری پرداخت کرده است به او برگردانده می‌شود.

برای ‌این منظور باید دادخواستی جدا از دادخواست فسخ در دادگاه مطرح شود. یعنی شخص علاوه بر درخواست فسخ باید درخواست استرداد وجه نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد پیش فروش

در صورتی که برای فسخ طرفین نتوانند با هم کنار بیایند ‌می‌توان این موضوع را از سوی مراجع قانونی پیگیری نمود‌. مرجع صالح با توجه به غیر منقول بودن موضوع دعوا محل قرار گرفتن آپارتمان است.

رای دادگاه فقط جنبه اعلا‌می ‌دارد و اجرائیه صادر ‌‌نمی‌شود. یعنی در طی رای دادگاه اعلام ‌می‌شود که قرارداد پیش فروش فسخ شده است.

برای دریافت پاسخ سوالات خود و مشاوره حقوقی در مورد فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان ‌می‌توانید از خدمات مشاوره آنلاین و تلفنی وکیل دات کام بهره ببرید. همچنین با عضو شدن در کانال تلگرا‌می ‌وکیل دات کام از آخرین اخبار حقوقی مطلع شوید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان پاسخ دهند.

سوالات متداول

آیا امکان فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان وجود دارد‌ ؟

بله‌، با رعایت شرایط قانونی ‌می‌توان قرارداد پیش فروش را فسخ نمود که در مطلب به تفصیل توضیح داده شده است.

چگونه ‌می‌توان قرارداد پیش فروش را فسخ کرد‌ ؟

برای اینکه بتوان قرارداد را فسخ نمود از ابتدا در داخل قرارداد شروطی برای فسخ مطرح می‌شود و در صورت عدم رعایت شرایط امکان فسخ وجود دارد که در مطلب به تفصیل توضیح داده شده است.

جریمه فسخ قرارداد چه میزان است‌ ؟

میزان خسارت بستگی به توافق طرفین دارد که در مطلب به تفصیل توضیح داده شده است.