تصرف ملک بدون قرارداد

یکی از پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی مربوط به دعاوی مالکیت و تصرف ملک های بدون قرارداد است. نمونه‌ای از این دعاوی پیچیده تحت عنوان دعوای تصرف عدوانی را می‌توان در دادگاه ها مشاهده کرد. این وضعیت یعنی حالتی که اشخاصی بدون اجازه مالک و بدون هیچ‌گونه قراردادی ملک را تصرف نمایند. در ادامه مقاله به توضیح مسئله تصرف ملک بدون قرارداد می‌پردازیم.

تصرف ملک بدون قرارداد

اگر کسی که ملک شخص دیگری را به اجبار و بدون رضایت مالک و بدون بستن قرارداد مثل قرارداد اجاره، تصرف نماید به این عمل تصرف عدوانی می‌گویند. اصطلاح تصرف عدوانی صرفاً برای مال غیرمنقول به‌کاربرده می‌شود. تصور کنید که یک مال غیرمنقول مثل زمین یا خانه داشته باشید. حال ممکن است مالک باشید یا این مال در اجاره شما باشد. اما پس از مدتی شخص دیگری بدون اجازه شما بدون هیچ‌گونه قراردادی این خانه یا زمین را از تصرف شما خارج نماید. در دعوای تصرف عدوانی برای دادگاه تفاوتی ندارد که شما مالک باشید یا مستأجر بلکه تنها تصرف قبلی مورد نظر دادگاه است. برای آشنایی بیشتر با قوانین مربوط به دعوای تصرف عدوانی کلیک کنید.

ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی آورده است که: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.» بنابراین اگر کسی مال منقول مثل اتومبیل را بدون اجازه مالک تصرف نماید شامل این ماده قانونی نمی‌شود.

طرح دعوای برای رفع تصرف ملک بدون قرارداد

برای طرح دعوای رفع تصرف ملک بدون قرارداد در دادگاه باید سه رکن را رعایت کرد. این سه رکن شامل:

• سبق تصرف خواهان به این معنی که شاکی سابقاً ملک را در تصرف خود داشته است.
• لحوق تصرف خوانده به این معنی که خوانده در حال حاضر ملک را در تصرف خود دارد.
• عدوانی بودن تصرف خوانده به این معنی که تصرف فعلی ملک توسط خوانده بدون رضایت شاکی باشد.

انواع تصرف ملک بدون قرارداد

قانون تصرف‌عدوانی را به دو دسته تقسیم می‌کند. این دو دسته شامل تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری می‌شود. هر کدام از این دو دسته دارای شرایط خاص خودشان هستند. اگر شاکی دعوای خود را تحت عنوان یکی از این‌ دو دسته مطرح کند نمی‌تواند مجدداً عنوان دعوا را به دسته دیگر تغییر دهد. لذا لازم است خواهان پیش از اقامه دعوا حتماً از شرایط این دو دسته آگاه شود.

تصرف ملک بدون قرارداد کیفری

تصرف ملک بدون قرارداد کیفری یعنی فرد مالی را تصرف کند که متعلق به شخص دیگر است و از این که مال متعلق به دیگری است مطلع باشد. این نوع از تصرف به لحاظ قانونی جرم است. در صورتی که این جرم در دادگاه اثبات شود مجرم از یک ماه تا یک سال به حبس محکوم می‌گردد. همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم این نوع از تصرف مربوط به اموال غیرمنقول است. در تصرف‌عدوانی کیفری لازم است که خواهان مالکیت مال غیرمنقول را اثبات نماید. حدود تصرف عدوانی کیفری در قانون مجازات اسلامی تعریف شده است. قانون مجازات اسلامی در ماده 690 خود به طور کامل این جرم را شرح داده است و میزان مجازات حبس مجرم نیز در این ماده تعیین شده است.

تصرف املاک بدون قرار داد حقوقی

تصرف‌عدوانی حقوقی با تصرف عدوانی کیفری در موارد بسیاری شبیه است. این دو دسته در موارد کمی با هم تفاوت دارند که شامل موارد زیر می‌شود:

• در تصرف عدوانی حقوقی الزامی برای اثبات مالکیت قبلی مال وجود ندارد. صرفاً اثبات مسئله سبق تصرف کافی است. اما همان‌طور که اشاره کردیم در تصرف عدوانی کیفری شاکی باید مالکیت خود را نیز اثبات نماید.
• یکی دیگر از تفاوت‌های این دو دسته تصرف عدوانی، بحث علم متصرف به مالکیت مال به غیر است. یعنی این که آیا متصرف می‌داند مالی که تصرف کرده متعلق به غیر است یا خیر؟ همان‌طور که اشاره کردیم در تصرف عدوانی کیفری متصرف با علم به این موضوع دست به تصرف ملک می‌زند. در صورتی که در تصرف عدوانی حقوقی ممکن است فرد متصرف نداند که ملک متعلق به شخص دیگری است.
• در تصرف عدوانی حقوقی شاکی باید دادخواست حقوقی طرح نماید و آن را به دادگاه تقدیم کند. اما در تصرف عدوانی کیفری نیاز به طرح دادخواست حقوقی نیست. شاکی باید صرفاً شکایت کیفری انجام دهد. این شکایت به تنهایی برای تعقیب جزایی و صدور حکم رفع تصرف کافی می‌باشد.

ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی حقوقی را مشخص کرده است. طبق این قانون دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه حقوقی است که مال مورد نظر در حوزه آن دادگاه قرار داشته باشد. برای آشنایی با روند تخلیه ملک کلیک کنید.

سؤالات متداول

به تصرف ملک بدون قرارداد چه می‌گویند ؟

اگر کسی که ملک شخص دیگری را به اجبار و بدون رضایت مالک و بدون بستن قرارداد مثل قرارداد اجاره، تصرف نماید به این عمل تصرف عدوانی می‌گویند.

تصرف عدوانی چند نوع است ؟

قانون تصرف عدوانی را به دو دسته تقسیم می‌کند. این دو دسته شامل تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری می‌شود.