امتناع موجر از دریافت مال الاجاره | اقدامات لازم از طرف مستاجر
آیا امکان امتناع موجر از دریافت مال الاجاره وجود دارد؟ قرارداد اجاره یک قرارداد مرسوم میان افراد جامعه است. به واسطه این قرارداد مالک طی مدت زمان مشخصی ملک خود را در اختیار مستأجر می‌گذارد. و مستأجر تا زمانی که قرارداد پابرجاست می‌تواند از منافع ملک بهره ببرد. روابط موجر و مستأجر همواره با چالش‌هایی روبه‌رو است. یکی از مشکلاتی که ممکن است میان موجر و مستأجر ایجاد شود خودداری مالک از تحویل گرفتن مالی است که آن را اجاره داده است. در ادامه مقاله به مسئله امتناع موجر از دریافت مال‌الاجاره می‌پردازیم. برای آشنایی با نحوه نگارش اجاره نامه دستی کلیک کنید.
امتناع موجر از دریافت مال الاجاره
در روابط موجر و مستأجر یکی از مشکلاتی که ممکن است به وجود بیاید امتناع مالک از تحویل‌گرفتن کلید ملک خودش است. وقتی زمان قرارداد اجاره تمام شود، قرارداد نیز خودبه خود به پایان می‌رسد. اگر بعد از پایان قرارداد کلید ملک در دست مستأجر باشد، گویی ملک همچنان در تصرف مستأجر است. در این شرایط گاهی ممکن است موجر به دلایلی از تحویل گرفتن کلید ملک امتناع کند. تصرف ملک پس از پایان قرارداد اجاره برای مستأجر مسئولیت‌هایی ایجاد می‌کند. بنابراین مستأجر برای جلوگیری از این مشکلات باید حتماً کلید ملک را به موجر برگرداند. در صورتی که پس از پایان قرارداد اجاره ملک همچنان در اختیار مستأجر باشد دو فرض ایجاد می‌شود.
فرض اول در امتناع موجر از دریافت مال الاجاره
در فرض اول مستأجر بعد از پایان قرارداد اجاره ملک را با اجازه و رضایت موجر در تصرف دارد. در این صورت مستأجر باید در ازای استفاده‌ای که از ملک میبرد باید هزینه و اجرت‌المثل آن را بپردازد. این اجرت‌المثل ممکن است با اجاره‌بهای تعیین شده در قرارداد متفاوت باشد. زیرا قرارداد اجاره به پایان رسیده است. و معمولاً اجرت‌المثل بر اساس شرایط عرفی تعیین می‌شود. البته معمولاً مستأجر همان مبلغ اجاره‌بها را به عنوان اجرت‌المثل می‌پردازد. مستأجر در این شرایط این امتیاز را دارد که در صورتی که با وجود تصرف ملک از آن استفاده‌ای نکرده هزینه‌ای نپردازد.
فرض دوم در امتناع موجر از دریافت مال الاجاره
در فرض دوم مستأجر بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره بدون اجازه مالک به تصرف ملک ادامه می‌دهد. در این حالت از نظر قانون مستأجر غاصب خواهد بود. غصب کننده مسئول تمامی عیب‌ها و نقص‌های ایجاد شده در ملک است. حتی اگر این نقص ناشی از عمل مستأجر و یا ناشی از تعدی و تفریط وی نباشد. بنابراین اگر ایراد وارد بر ملک عامل خارجی داشته باشد مسئولیت آن با غاصب است.
اقدامات مستأجر پس از پایان قرارداد اجاره
بهتراست مستأجر بعد از آن که قرارداد اجاره به پایان رسید اقدام به تعیین تکلیف قرارداد اجاره نماید. در صورتی که دو طرف تمایل به ادامه قرارداد باشند قرارداد اجاره تمدید می‌شود. اما ممکن است موجر قرارداد اجاره را تمدید نکند. و با این وجود کلید ملک را نیز تحویل نگیرد. در این صورت مستأجر در زمره یکی از دو فرض مذکور قرار می‌گیرد. قانون روابط موجر و مستأجر مشکل امتناع موجر از تحویل گرفتن کلید ملک را پیش‌بینی کرده است. ماده 13 این قانون اقدامات لازم مستأجر را در این شرایط به تفصیل بیان می‌کند. مستأجر می‌تواند جهت تحویل دادن کلید قانوناً مراحل تأمین دلیل را انجام دهد.
ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر
قانون روابط موجر و مستأجر در ماده 13 اقدامات مستأجر را در شرایط امتناع موجر از تحویل کلید ملک را این‌گونه تعیین می‌نماید:
« هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»
تأمین دلیل در زمان امتناع موجر دریافت مال الاجاره
زمانی که افراد تشخیص بدهند در حال حاضر دلیلی جهت اثبات حقشان در دعوای آینده وجود دارد تقاضای تأمین دلیل می‌دهند. همچنین اگر این احتمال وجود داشته باشد که دلایل موجود تا شروع دادگاه از بین برود یا قابل استفاده نباشد تقاضای تأمین دلیل می‌دهند. فرض کنید افرادی وجود دارند که می‌توانند به نفع شما در دادگاه شهادت دهند. حال ممکن است تا زمان شروع دادگاه این شاهدان منصرف شوند و یا دیگر در دسترس نباشند. در چنین شرایطی با تأمین دلیل از بروز این مشکل جلوگیری می‌شود. درخواست تأمین دلیل در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود. شورای حل اختلاف صالح آن شورایی است که دلایل مورد درخواست تأمین دلیل قرار می‌گیرند در حوزه آن وجود داشته باشند.
سؤالات متداول
مستأجر می‌تواند طبق ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر عمل کند و جهت تحویل دادن کلید قانوناً مراحل تأمین دلیل را انجام دهد.
از آنجایی که قرارداد اجاره به پایان رسیده است و معمولاً اجرت‌المثل بر اساس شرایط عرفی تعیین می‌شود. البته معمولاً مستأجر همان مبلغ اجاره‌بها را به عنوان اجرت‌المثل می‌پردازد.
در صورتی که مستأجر بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره بدون اجازه مالک به تصرف ملک ادامه می‌دهد از نظر قانون مستأجر غاصب خواهد بود.
