کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان | جرایم مرتبط با پیش فروش ساختمان – مجازات
کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان چطور می‌تواند پیش بیاید؟ معمولا همه ما در هنگام خرید آپارتمان موردی را انتخاب می‌کنیم که تکمیل و قابل سکونت باشد. خریدن آپارتمانی که هنوز کامل ساخته نشده شاید کمی دور از عقل باشد. اما گاهی پیش می‌آید که افراد اقدام به خرید آپارتمانی می‌کنند که نیمه کاره است. این کار هم برای فروشنده سود دارد و هم برای خریدار. اما در پیش خرید یک آپارتمان باید بسیار بسیار دقت کرد. در این مطلب سعی در بررسی کلاهبرداری و جرائم احتمالی در قرارداد پیش فروش آپارتمان داریم.
قراداد پیش فروش آپارتمان
در ماده یک قانون پیش فروش ساختمانها مصوب 1389 آمده است که پیش فروش عبارت است از هر قراردادی با هر عنوانی که بین مالک قانونی و رسمی یک زمین یا نماینده قانونی آن به عنوان فروشنده با شخص دیگری منعقد میشود. در این قرارداد فروشنده ملزم میشود تا واحد ساختمانی را مطابق با شرایط مطروحه در قرارداد و در زمان تعیین شده بسازد و تحویل خریدار بدهد.
از نظر عرفی و آنچه که در میان مردم رایج است پیش فروش ساختمان قراردادی است که بر اساس آن شخص سازنده ساختمان در حالی که هنوز آپارتمان نیمه کاره است آن را می‌فروشد. این کار هم برای خریدار و هم برای سازنده سود دارد. زیرا سازنده می‌تواند زود‌‌تر به پول خود برسد و خریدار هم با قیمت مناسب‌‌تر صاحب آپارتمان میشود. اما در عین حال باید در هنگام خرید بسیار دقت نمود و دو طرف پیش از امضا دقت‌های لازم را مبذول دارند.
برای مشاهده نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان کلیک کنید.
کلاهبرداری در قراداد پیش فروش آپارتمان
یکی از رایج‌‌ترین و مرسوم‌‌ترین روش‌‌های کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش فروش آپارتمان است. در اینگونه معاملات به دلیل اینکه هنور برای آپارتمان به صورت جداگانه پایان کار گرفته نشده است و به تبع آن سند رسمی برای آپارتمان صادر نشده است امکان کلاهبرداری زیاد است.
در بسیاری از موارد شخص فروشنده آپارتمان را به چندین نفر پیش فروش میکند. مثلا شخصی یک آپارتمان را به هشت خریدار می‌فروشد. یا اینکه آپارتمان را پیش فروش میکند و بعد از دریافت پول کار را نیمه تمام رها میکند و آپارتمان را تحویل خریدار نمی‌دهد. با توجه به اینکه این معاملات با سند عادی صورت می‌گیرد امکان فروختن آپارتمان به چند نفر و یا نیمه کاره تمام کردن آن وجود دارد.
برای آشنایی با نحوه صحیح فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان کلیک کنید.
سایر جرایم در پیش فروش آپارتمان
در قانون پیش فروش آپارتمان‌‌ها به چهار جرم دیگر در زمان پیش فروش آپارتمان اشاره شده است. این جرائم از قرار زیر می‌باشند:
1/ انتشار آگهی پیش فروش ساختمان و یا هرگونه تبلیغ در خصوص پیش فروش آپارتمان در مطبوعات و مراکز اطلاع رسانی یا هر رسانه‌‌های گروهی بدون داشتن مجوز‌‌های لازمه از مراجع ذی صلاح. بر اساس ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان، اشخاص قبل از هر اقدامی در جهت اطلاع رسانی پیش فروش ساختمان باید مجوز داشته باشند و در غیر این صورت علاوه بر توقیف تبلیغات مجازات نقدی هم می‌شوند.
2/ پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی طبق ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان غیر قانونی بوده و باید قرارداد به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.
3/ عدم تحویل به موقع آپارتمان یا تحویل دادن آن به شکلی برخلاف آنچه که در قرارداد ذکر شده است. بر اساس قانون پیش فروش ساختمان اگر شخص آپارتمان را در موعد مقرر و به همان شکل مذکور در قرارداد تحویل ندهد، شخص خریدار می‌تواند علاوه بر درخواست مجازات فروشنده، خسارت دریافت کند.
4/ پیش فروش ساختمان بدون داشتن مجوز‌‌های لازم جرم محسوب میشود و حتی بنگاه‌‌های معاملات املاک اگر بدون مجوز قرارداد پیش فروش تنظیم نمایند مجازات می‌شوند.
راه‌‌های پیش گیری از کلاهبرداری در قرارداد پیش فروش آپارتمان
با توجه به وقوع جرایم مختلف ملکی از طریق قرادادهای پیش فروش، قانون گذار قانون پیش فروش ساختمانها را تنظیم نمود تا از هرگونه جرم و کلاهبرداری جلوگیری شود از همین جهت به اشخاص توصیه میشود قبل از انجام هر معامله‌‌‌ای این قانون را به طور کامل مطالعه نمایند. بر اساس این قانون برای تنظیم قرارداد باید مدارکی مانند سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد ارائه شود.
از همین رو اشخاص باید پیش از انجام معامله از سابقه و صحت ساختمان و شخص فروشنده اطلاع پیدا کنند و با هر کسی نباید وارد معامله شوند. همچنین اسناد و مدارک ملک مانند در رهن بودن یا نبودن ملک را بررسی نمایند و حتی از ادار‌‌‌ه اسناد استعلام نمایند.
بهترین و مطمئن‌‌ترین راه برای جلوگیری از زیان‌‌های بعدی و از دست دادن پول مشورت کردن با یک وکیل مجرب قبل از امضا قراداد است. وکیل دات کام با گروهی از وکلای حرفه‌‌‌ای در زمینه املاک به بررسی قراداد پیش فروش آپارتمان می‌پردازد و می‌توانید در این زمینه مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
برای دریافت پاسخ سوالات خود و مشاوره حقوقی در مورد کلاهبرداری و جرایم مربوط به پیش فروش ساختمان می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تهران وکیل دات کام بهره ببرید. همچنین با عضو شدن در کانال تلگرامی وکیل دات کام از آخرین اخبار حقوقی مطلع شوید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان پاسخ دهند.
سوالات متداول
در این خصوص باید به قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 مراجعه نمود که در مطلب به تفصیل توضیح داده شده است.
در هنگام انجام معامله حتما از سابقه شخص فروشنده و اطلاعات خود ملک اطلاعات دقیق کسب نمایید که در مطلب به تفصیل توضیح داده شده است.
مهندس مهدی ظفریاری میگوید:
امروز یکی از بهترین سرمایه گذاری و شیوه خرید خانه در کشور ما خریدپیش فروش آپارتمان است( مخصوص برای ماه نسل ۶۰ و ۷۰ و ۸۰ با این شرایط)، اما این سود و ارزش افزوده خوب گاهی ممکن است باعث بدیختی و یک عمر پشیمانی شود ، چرا ؟ چون در اصل ما داریم هوا میخریم و یا یک قول میخریم و تمام سرمایه ما فقط در مقابل اعتماد است ( معامله متقابل کالا در مقابل پول نیست که خاطمان جمع باشد )و تا زمان تحویل و تنظیم سند رسمی و حتی استفاده از آن کیفیت و اصالت آن قابل تشخیص برای هیچ فردی متخصص و.. نیست پس بهتر کار ممکن چیست ؟
قدم اول همیشه و در همه جا نکات مهم در تنظیم انواع قرار داد های ملکی از خرید و فروش تا رهن و اجاره ( قولنامه/مبایعه نامه ، اجاره نامه، صلح نامه، سرقفلی، هبه و…)
۱- قدم اول مراجعه و انتخاب مشاوراملاک دارای اعتبار و تخصص و امین و عادل است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر شهر ، محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به املاک و افردی که فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد مدارک و تابلو نصبی و شکل مغازه ، شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر، تعداد مشاوران و حتی قیمت کمیسیون ۵۰ هزار تومان و یا ۱ میلیارد نیست بلکه معیار اصلی نحوه تنظیم قرار داد ها قبلی همین دفتر املاک است که در آن ۳ وظیفه اصلی یک مشاور املاک( احزار هویت ،احزار مالکیت، تنظیم قرار داد قانونی) را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از مسئولیت مشاور املاک و قوانین صنفی شغل خود مسئولیت قرار داد را تایید و قبول کند یعنی ابتدا قرار باید حتما با کدرهگیری و سیستمی و با شماره صنفی خود مشاور املاک تنظیم شود و خود ایشان مهر خاص املاک وامضاء مشابه در تابلو نرخنامه شون را در متن قرار داد در حضور شما بزند.
نکته مهم معمولا ساخت و ساز مسکن و اپارتمان سود آوری بسیار زیادی دارد معمولا ۳ برابر سرمایه اولیه و گاهی بیشتر با توجه به منطقه و…و پول سرمایه گذار بیشتر میشود ولی برای افراد با تجربه و کاردان ولی بیشترین کلاهبرداری املاک در بحث پیش فروش ملک است حالا نکات تجربه کاری ، فنی و حقوق چیست ؟ الف – حتما از زمین ملک موجود همراه پیش فروش آپارتمان خرید کنید سهم مشخص خرید کنید و در متن قرار داد پیش نویش قولنامه با کدرهگیری و بعد هم در دفتر اسناد رسمی باید ثبت کنید و( رعایت این مورد ثبت رسمی قرار داد الزامی است وگرنه برای دفتر املاک جرم محسوب میشود)، موضوع معامله رو و سهم و سایر شرایط ج- حتما در زمان قرار داد بخواهید که یک ضامن معتبر از طرف مقابل که میشناسید ضمن اجرای قرار داد قبول کند و یا سند ملک دیگری رو فروشنده برای اجرای قرار داد تضمین کند و چک تضمین و.. یعنی در کل دو نفر که شخص در ایران ساکن هستند با مدارک دید این موضوع را تضمین کنند که فروشنده توان مالی و اعتبار کافی را دارد د- حتما مبلغ ثمن معامله را طی چند مرحله و با توجه به پیشرفت مهندسی و ارزش قیمتی پروژه پرداخت کنید، نه یکجا و شب اول و.. و نکته آخر حتما این نکته رو ذکر کنید که افزایش قیمت مصالح و اعلام ورشکستگی و… باعث عدم تحویل ملک شده باید طرف مقابل مبلغ رو به عنوان زیان به شما پرداخت کند.
و در نهایت مالک اصلی ملک ( حال شرکت ، دولتی و خصوصی و ….و نوع قرار داد اصلی و همون مشارکت نامه بین این دونفر و یا چند نفر هم باید تحقیق کنید و اطلاع کامل از موضوع و سهم هر طرف و شرایط آن داشته باشید تا مثل یک طرف سازنده و یا مالک خلاف شرایط ملکی رو به شما واگذار نکند و… مدارکی شناسایی و هویتی و اسناد مالکیتی سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد باید ارائه و بررسی شود)
و در پایان گاهی پیش فروش های انجام میشود که هیچ وقت قابلت اجرا ندارد چون از نظر محاسبه هزینه ساخت کامل معلوم است صرفه اقتصادی سازنده ندارد و در نهایت رقبتی هم نیست و اپارتمانی هم نیست