فوت مستاجر در عقد اجاره

فوت مستاجر در عقد اجاره از جمله مواردی است که قانون برای آن پیش بینی هایی در نظر گرفته است. همان‌طور که می‌دانید قرارداد اجاره یکی از مرسوم‌ترین قرارداد‌ها در کشور ما است. قرارداد اجاره یک قرارداد میان موجر و مستاجر است. به مالک ملک موجر و به کسی که ملک را اجاره می‌کند مستاجر می‌گوییم. به واسطه قرارداد اجاره مستاجر در مدت معینی مالک منافع ملک مورد اجاره می‌گردد. در این مقاله قصد داریم به این پرسش پاسخ دهیم که فوت مستاجر پیش از پایان مدت قرارداد اجاره چه تاثیری بر قرارداد می‌گذارد؟ آیا اصلاً فوت مستاجر بر ادامه قرارداد تاثیر گذار می‌‌باشد یا خیر؟

فوت مستاجر در عقد اجاره

قرارداد یا عقد اجاره در قانون ما در زمره عقود لازم قرار می‌گیرد. یکی از ویژگی‌های عقد اجاره به عنوان عقد لازم این است که با وجود فوت یا مجنون شدن هر یک از طرفین قرارداد، این عقد تا پایان مهلت تعیین شده در قرارداد ادامه خواهد داشت و باطل نمی‌گردد. بنابراین اگر موجر یا مستاجر پیش از اتمام قرارداد اجاره و حین قرارداد فوت نمایند، قرارداد اجاره منحل نمی‌شود. لذا قرارداد اجاره تا پایان مدت زمان تعیین شده در اجاره‌نامه ادامه خواهد یافت.

حال ‌تصور کنید موجر و مستاجر یک قرارداد اجاره یک ساله برای اجاره یک منزل مسکونی منعقد کرده‌اند. پس از گذشت 6 ماه و در نیمه‌ی این قرارداد اجاره یک ساله، مستاجر مذکور فوت نماید. در این صورت طبق قاعده ذکر شده قرارداد اجاره همچنان ادامه می‌یابد. بنابراین با ادامه داشتن قرارداد اجاره  باید اجاره‌بهای 6 ماه باقی مانده نیز به موجر پرداخت شود. همان‌طور که می‌بینید این شرایط دور از انصاف به نظر می‌رسد. لذا بهتر است راهی برای پایان دادن به این قرارداد وجود داشته باشد. قانون نیز با توجه به همین مسئله یک استثناء برای قرارداد اجاره پیش‌بینی کرده است. که بر اساس این پیش‌بینی قانون می‌توان قرارداد اجاره را طی یک شرایطی بعد از فوت مستاجر در میانه قرارداد فسخ نمود. برای آشنایی با حقوق مستاجر کلیک کنید.

فسخ قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر

همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم قرارداد اجاره به عنوان یک قرارداد لازم در قانون ما تعریف شده است. ویژگی عقود لازم این است که در صورت فوت یا مجنون شدن هر یک از طرفین آن قرارداد منحل نمی‌شود. لذا قرارداد اجاره نیز با وجود فوت موجر یا مستاجر باید تا پایان مهلت تعیین شده در قرارداد ادامه یابد. اما قانون روابط موجر و مستاجر جهت رعایت انصاف برای این قاعده یک استثناء تعیین کرده است. البته این استثناء تنها مربوط به فوت مستاجر می‌باشد. بر اساس این استثناء تعیین شده در قانون روابط موجر و مستاجر، وراث متوفی یعنی وراث مستاجر با رعایت شرایطی می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ و منحل نمایند.

شرط لازم برای فسخ قرارداد اجاره

بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر به وارثان مستاجر فوت شده اجازه داده است با رعایت شرایطی پس از فوت مستاجر قرارداد اجاره را فسخ نمایند. بر اساس این قانون وارثان مستاجر فوت شده حق دارند با شرط رعایت اجتماع قرارداد اجاره را فسخ نمایند. به عبارت دیگر یعنی همه وارثان باید به صورت دسته جمعی برای فسخ قرارداد اجاره توافق داشته باشند. فقط در این صورت است که قانون به وراث مستاجر فوت شده اجازه می‌دهد قرارداد اجاره به عنوان قرارداد لازم، پس از فوت یکی از طرفین فسخ گردد. بنابراین اگر مستاجر 3 وارث داشته باشد هر سه نفر این وراث باید برای فسخ قرارداد اجاره با هم توافق داشته باشند تا بتوانند قانوناً قرارداد اجاره را فسخ نمایند.

درخواست فسخ قرارداد اجاره از طرف وراث در دو حالت می‌تواند ارائه شود. اولین حالت همان‌طور که اشاره کردیم زمانی است که مستاجر پیش از آن که مدت قرارداد اجاره تمام شود فوت کند. دومین حالت نیز برای زمانی است که قرارداد اجاره پایان یافته اما رابطه حقوقی موجر و مستاجر از میان نرفته باشد و در این شرایط مستاجر فوت کند. مثلاً تصور کنید پس از اتمام قرارداد اجاره مستاجر منزل اجاره‌ای را تخلیه نکرده بود و هر دو طرف قصد تمدید قرارداد اجاره را داشتند. در این حالت اگر مستاجر فوت نماید باز هم وراث با توافق هم می‌توانند درخواست فسخ قرارداد اجاره را بدهند.

برای کسب اطلاع از شرایط تخلیه ملک کلیک کنید.

ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر

بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر به این مسئله اشاره می‌کند که در صورت فوت مستاجر با رعایت شرط اجتماع وراث، فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر است. متن ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر به این شرح است: «در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.
۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
۲- اگر دراثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
۴- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵- هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.»

سؤالات متداول

آیا قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر منحل می‌شود ؟

خیر قرارداد اجاره طبق قانون ایران یک عقد لازم است. یکی از ویژگی‌های عقد اجاره به عنوان عقد لازم این است که با وجود فوت یا مجنون شدن هر یک از طرفین قرارداد، این عقد تا پایان مهلت تعیین شده در قرارداد ادامه خواهد داشت و منحل نمی‌گردد.

آیا وراث مستاجر امکان فسخ قرارداد اجاره را بعد از فوت مستاجر اصلی دارند ؟

بله قانون روابط موجر و مستاجر تعیین کرده است که وارثان مستاجر فوت شده حق دارند با شرط رعایت اجتماع قرارداد اجاره را فسخ نمایند. به عبارت دیگر یعنی همه وارثان باید به صورت دسته جمعی برای فسخ قرارداد اجاره توافق داشته باشند.